“집 한 채 덜렁 남았는데, 생활비는 어떡하죠?”
고령층으로 갈수록 가진 재산에서 주택 등 실물자산이 차지하는 비중이 높다.
통계청의 2015년 가계금융복지조사를 보면 60대 가계자산에서 실물이 차지하는 비중이 80%가 넘는다. 반면 은퇴를 하고 나면 국민연금 이외에 별다른 소득이 없다.
하지만 국민연금만으로는 기초생활비를 충당하기에 벅차다는 점이다. 현재 노령연금 수급자는 월평균 33만원을 받고 있고, 노령연금 수령액이 월50만원이 안 되는 사람이 80%나 된다.
결국 부족한 생활비를 충당하려면 모아둔 현금자산을 건드릴 수 밖에 없는데, 이 또한 얼마 되지 않다 보니 금새 동나고 살고 있는 집 한 채만 덩그러니 남는다.
이렇게 보면 노후생활의 성패는 주택을 활용해 노후소득을 어떻게 창출하느냐에 달렸다고 해도 과언이 아닐 것이다.
주택연금 가입자가 최근 들어 빠르게 증가하는 것도 이 같은 현실과 무관치 않다. 고령자가 주택연금에 가입하면 내 집에 계속 살면서 연금을 받을 수 있다.
주택연금에 가입하려면 몇 가지 요건을 충족해야 한다. 우선 주택소유자 또는 배우자가 만60세 이상이어야 한다. 1주택보유자의 경우 주택가격은 9억 원 이하이면 되고, 주택을 여러 채 갖고 있는 경우 보유주택 합산 가격이 9억 원 이하면 가입할 수 있다.
하지만 이 같은 조건을 전부 충족했다고 해서 주택연금을 받을 수 있는 건 아니다. 주택연금을 받으려면 해당 주택에 1순위 근저당을 설정해야 한다.
따라서 해당 주택을 담보로 대출을 받고 있다면, 이것부터 상환해야 한다. 하지만 당장 생활비가 모자라 주택연금을 신청하는 처지에 담보대출 갚을 여유가 있는 은퇴자가 많지는 않을 것이다.
이 밖에도 주택가격이 얼마 되지 않는 경우에는 주택연금에 가입하더라도 연금액이 얼마 되지 않는다.
하지만 정부가 이번에 새로이 내놓은 ‘내집연금 3종 세트’를 잘만 활용하면 고령 은퇴자가 주택연금을 활용하는 과정에서 드러난 이와 같은 문제를 어느 정도 해소 할 수 있을 것으로 보인다.
주택담보대출 상환하고 고정된 연금 받자
주택연금을 가입하는데 있어 가장 큰 걸림돌로 작용했던 담보대출 문제를 해결하기 위해 도입된 것이 ‘주택담보대출 상환용 주택연금’이다.
본래 주택연금 가입자는 매달 일정한 금액을 연금으로 받아야 하지만, 주택담보대출상환을 상환하기 위해 목돈이 필요한 경우 미래에서 받을 연금 중 일부를 일시에 인출할 수 있도록 한 것이다.
일시에 뽑아 쓸 수 있는 인출한도는 현재 50%로 되어 있는데 이달 25일부터 70%로 확대된다.
이렇게 되면 더 많은 고령자가 주택연금을 이용할 수 있을 것으로 예상된다. 현재 주택연금 가입자가 담보로 맡긴 주택의 평균가격이 3억 원 정도 된다.
만약 60세 은퇴자가 3억 원 주택을 담보로 주택연금에 가입할 때, 일시 인출 한도는 6270만원(50%)에서 8610만원(70%)로 확대된다.
현재 60세 이상자가 받은 주택담보대출이 평균 6900만원이라는 점을 감안하면, 주택담보대출을 이용하는 고령자 중 상당수가 주택연금으로 갈아탈 수 있을 것으로 예상된다.
주택담보대출 상환용 주택연금을 이용하면 은퇴자 입장에선 현금흐름을 크게 개선할 수 있다. 매달 들어가던 담보대출 원리금 상환부담이 사라지고 다달이 연금을 받기 때문이다.
3억 원 주택을 보유한 70세 은퇴자가 주택담보대출(만기일시상환)로 1억 원을 받아 매달 이자로 29만원을 내고 있다고 가정해보자.
이 사람이 주택연금을 신청하면서 담보대출을 갚으면, 매달 납부하던 이자 29만원은 안내고 연금으로 31만원을 받게 된다. 총 60만원의 현금흐름 개선효과가 있는 셈이다.
40~50대를 위한 주택연금 사전예약 보금자리론
40~50대가 보금자리론을 빌려 집을 살 때 주택연금에 가입할 것을 약속하면 보금자리론 금리를 0.15% 포인트 감면해 준다.
이렇게 할인 받은 이자는 60세에 주택연금으로 전환할 때 ‘전환장려금’으로 한꺼번에 받는다.
예를 들어 현재 45세인 사람이 보금자리론을 1억 원 받으면서 주택연금 수령을 약속하면, 60세 때 주택연금을 개시하면서 전환장려금으로 148만원을 받는다.
은행에서 이미 만기일시상환 방식으로 변동금리 주택담보대출을 받은 사람이 보금자리론으로 갈아타면서 주택연금 가입을 약정할 수 있다.
이 경우에는 보금자리론 금리를 0.3% 포인트 감면 받는다. 마찬가지로 전환장려금은 주택연금으로 전환할 때 한꺼번에 수령한다.
“지금은 힘들지만 미래를 생각해보자” 우대형 주택연금
마지막으로 집값이 1억5000만원 이하인 1주택자(부부기준)가 주택연금에 가입하면 연금을 8~15% 추가로 받을 수 있다.
예를 들어 70세 은퇴자가 시가 1억원 주택을 담보로 맡기고 주택연금에 가입하면 연금 수령액이 32만4000원에서 35만5000원으로 9.6% 증가한다.
인상폭은 가입자 나이가 많을수록 커진다. 같은 조건에 80세 은퇴자의 연금액은 48만9000원에서 55만4000원으로 13.2%나 늘어난다.
